人口迁徙的楼市“战争”

问我祖先何处来，山西洪洞大槐树。一直以来，中国的人口迁徙从未停止。

人口迁徙与房地产行业在不同城市间的发展规律，由于统计数据的缺失与滞迟难以得到准确的诠释。

在移动互联高速发展的大数据时代，全国各个省市区域之间的人口流动脉络也越来越清晰。

中信建投房地产团队的一份研究报告显示，从2000年以来，我们的人口再分布出现了空间不均衡性与聚集性的趋势，人口密度降低的乡镇街道单元数量远高于增加数量。

迁徙的“人口红利”

依据人口迁徙规律，房地产开发的主流也经历了从一线城市到二三四线城市，再向一线城市的回流。

2015年春节期间，腾讯公司对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现，通过大数据迁徙图可以看到，2015年春节期间，中国五大迁入城市排行为：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。五大迁出城市，正是中国人口流入较多的城市；迁入城市，则是人口流出较多的城市。

人口迁徙是主导房地产市场的核心要素，人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化。

北京、上海、杭州等服务业驱动型城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。

以深圳为例，常住人口在2000年至2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房价在近年飙涨的主要助力。

中信建投房地产团队的一位研究员认为，过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，“这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径”。

然而，一线城市的生活成本不断增加，特别是房价上涨让很多工薪阶层高不可攀。而这些人由于多年的积累手中有一部分闲置资金，则选择在家乡购置房产。包括很多一线城市已经置业的人群也有在家乡置业的需求，如给父母在县城或市区购买房产。

此外，从人口迁徙角度讲，个别城市随着经济发展出现外出人员回流的趋势。在多种因素影响下，近两年返乡置业需求不断增加。

回流的救命稻草

三四线楼市在今年国家出台多项刺激政策之后，仍然难有起色。供需矛盾的危机难以在短时间内解决。作为三四线城市的房地产开发商，竭力挖掘购买需求是重中之重。

而每年的“十一”和春节长假期间，则成为重要的去化时机。“外面的世界很精彩，外面的房价很无奈，欢迎回家！”“回乡买套房，孝敬咱爹娘。”“白骨精——西安喊你回家买房。”——从这些经典广告语中可以看出，区域开发商的现实与无奈。

陈先生是重庆人，在北京拼搏了四年多，去年，由于妻子怀上二胎，他带着妻子和孩子回到了重庆某县城发展。准备将位于北京周边所购买的房子卖掉在重庆县城购房。同样，一位在北京已经买房的秦女士准备在东北的家乡县城买一套房，主要用于给父母居住，方便养老。

这样的案例不在少数。在业内人士看来，县城的房地产以及一些热点二三线城市在返乡置业需求中都有一定的优势。

中信建投研究员认为，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题。一些典型的省市在人口输出同时，也出现了外迁人口的返迁潮。据中信建投数据，东三省、内蒙古、江西、湖南、四川、安徽等省份地区城镇化水平处于全国中位数，虽然过去十年人口迁出现象非常明显，大部分都是中部人口输出地，尤其是农业户籍人口，但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。

“现在是返乡置业不是返乡就业，很多在一线工作的人难有实力在一线城市买房，而钱放着也是贬值，还不如在老家买房。这种需求越来越多。”中国城市产业发展联合会主席陈宝存认为，一线城市很难消化大规模人口的涌入，人口会慢慢向二线重点城市聚集。房企也充分重视这个市场，在这些城市也在争夺土地。主要原因是人口流动趋向于二线城市。省会以下的地级市目前还看不到这个迹象。返乡置业潮对重点城市具有可持续性，但对于非省会非重点城市迹象不会特别明显，因为这些需求很大程度上只是给父母解决住房升级问题。 

同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，三四线楼市面临两个根本问题。一个是过去一段时期内土地供应量过大，导致市场供过于求，人口吸附效应不是很强，背后是产业吸附人口力量不强。这也是导致三四线城市房地产市场今年没有快速恢复的原因，返乡置业对当地市场确实每年年底会有一波小幅刺激。一些三四线城市包括县城楼盘会打返乡置业概念，但解决不了根本问题。主要还是产业吸附以及供应量的问题。而尽管放开了公积金异地互贷，也仅仅以省内的互贷为主，跨省实施还很难落地，支撑返乡置业需求也有难度。