发布日期:2021-05-19 类别:浙江
十年时间,中国新增人口7206万。其中,有1014万在浙江,180万在宁波。肉眼可见,宁波人口吸引力明显加强。
这十年内,宁波做出的一些丰功伟绩:
NO1:宁波虽然还是第三,但已无限接近温州。此外,宁波在2025年实现千万人口目标定低了,大概率明年就可完成。
NO2:虽然,全国进入0.53%人口增长低速期,但宁波增长率为2.15%。
NO3:全国城镇化率63.9%,浙江72.17%,宁波78%,新增130万城镇人口。
NO4:16-59岁中青年劳动人口69.63%,648万人,比2010年增加84万,宁波人口红利尚在。
其他方面不胜枚举。虽然,有人质疑宁波比2019年新增86万,但是和杭州的157万相比,也觉得合理了。
虽然,宁波已经今非昔比,但是与杭州一比,就相形见绌了。
杭州2020年GDP1.6万亿,人口1193万;
宁波2020年GDP1.24万亿,人口940万。
按比例分摊,两者差距并不大,人均可支配收入也差不多。为什么杭州人口增速,消费能级和活力,房价水平都超过宁波?
首先是GDP产业结构分布:
杭州二产占比30%,三产突破68%;
宁波二产占比45.8%,三产51.3%。
宁波工业强大,而杭州,去年光数字经济产业增加值就高达4292亿,在第三产业GDP贡献值上,宁波已大大落后于杭州。
其次是人口。宁波的人口主要特征如下:
NO1:宁波市区外的慈溪、余姚、宁海、象山四个地区,常住人口共434万多,如果再加上北仑82.9万,就高达517万,占宁波总人口一半以上。也就是说大半个宁波人口在主城外且分散。
另外,宁波市政府到外围各县市区的政府直线距离算:北仑最近21.8公里,宁海最远66.2公里。
NO2:宁波传统老三区仅313.9万,这就导致宁波主城区的人口聚合度弱的主要原因。
人口不是一朝一夕形成的,是跟着产业走的。宁波人口发展,还有天然屏障:
宁波主城区受山地制约,东有九峰山、西南有四明山,北面还有五磊山。而杭州主城10区相连,多达7980平方公里,甚至临平北图嘉兴,萧山东觊绍兴,平原优势可以虹吸人口,整片开发,平抑房价。
宁波许多区域首尾不相连、人口割裂、主城人口不足、受地形影响,所以这些现象就可以解释:
NO1:为什么宁波人口众多,平时不堵车,因为人口扁平化,出家门口不堵,离开宁波却堵到内急。
NO2、为什么限购圈扩大后,慈城和姜山楼市后劲不足。因为前者是交通末梢,后者与南商有断裂感、边界感。
NO3:为什么宁波出台热点学区房指导价,就一片哀豪。主要是主城接盘侠不足,最近有部分购房者疯狂狂价东新某二手房。而杭州却有手握1000万,由于摇不中,直接倒向二手房的怀抱。
NO4:主城人口不足,不足以支撑多个高房价板块,价格扁平化。而余姚、慈溪实际地价过1.8万,却可以靠着余慈人口和经济支撑。
NO5:宁波消费活力不高,高净值人群不足,万达开了5家,宁波市区才2家,龙湖天街在杭州有8座,开业了4座。宁波好不容易2座,还在建设中,消费力分散。主城区的和义大道和阪急已经够用。
但是,杭州也有短板,高端制造业不足,交通拥堵,宜居性和幸福指数比宁波低等等。
其实,宁波产业跟杭州不同。所以,一定要坚持自己的特色发展之路。
下面就是我对宁波未来发展一些看法!各位看官看后,请不吝赐教!
NO1:宁波主城区统盘规划,尽快填平平原区域。比如西至绕城高速的土地,北外环的土地,空铁新城河文创湾等控规尽快落地实施。
NO2:尽早开工6、7、8号线工程。通苏嘉甬、甬金、甬舟高铁等工程也得加速建设快。
NO3:虽然宁波有这么多土地可开发,但是宁波可开发用地已不多。所以,一定要把奉化融入主城区,千万不要轻视奉化未来的价值。
另外,余姚作为第七区还是比较靠谱,中间的丈亭、大隐以及河姆渡镇,连片做大规划。宁波和余姚联手,换来一个广阔的余姚,非常值得!
NO4:拥江揽湖滨海,滨海战略真要干了。海岸线长而不聚,造成北仑滨海新城、奉化滨海新区各自为战。不如做大做强形成产、城、创、学、居、游、购等一体化的滨海特色新区,还可以向东承接象山。
NO5:宁波一些新区人口活跃低。除交通外,商业配套和学校不能少。宁波不需要很多的印象城,但可以激发一些中小型商业体;多一些杭州湾世外学校,奉化滨海实验学校落户海天下这样的案例,放心把孩子交给宁波新区,才能汇集更多的常住人口。当然,多引进大学比什么都强。
NO6:当前限购和落户政策,符合宁波现情。市五区限购圈控房价,吸引人才。外五地不限购,落户政策为后买房定居者开后门。
NO7:完成增加13万套租赁用房计划,不要寄希望于土拍封顶后的租赁自持规则。